Застройщики и риэлторы перекладывают кризис на плечи покупателей квартир. На защиту дольщиков

Цены на рынке недвижимости на протяжении длительного периода остаются неизменными, при этом сохраняется тренд к снижению. По итогам 2017 года можно сказать, что сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, связанные еще и со снижением ставки по ипотеке, которая достигает 7% годовых. Действуют льготные программы, государственные субсидии, скидки от застройщиков. Так стоит ли покупать жилье или лучше отложить сделку на следующий год? Каковы перспективы рынка недвижимости? Является ли вложение денег в жилье выгодным и экономически оправданным?

Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года

Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:

Застройщики постоянно проводят акции, партнерские и ценовые скидки для клиентов, что вызвано жесткой конкуренцией в отрасли. По итогам 2017 года цены не увеличились, однако существенно вырос ввод в эксплуатацию новых корпусов.

Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно.
Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит.
Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.

Ценник на жилье от застройщика оказывается ниже ввиду невысокого спроса и внушительного объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Какая же сумма нужна, чтобы приобрести первичное жилье?

В целом, покупка квартиры от застройщика – это наиболее привлекательный вариант. Мало того, что вас ждут акции, сниженные ставки, так и цены оказываются доступными. Так, выбрав квартиру в новом комплексе «Лайнер» и оплатив 100% ее стоимости, вы получите дизайнерскую отделку и кухню, оборудованную современной техникой.

Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:

Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры.
Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду.
Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок.
Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка.
перспективы рынка недвижимости,

Ситуация на рынке недвижимости в конце 2017 года Рынок недвижимости по итогам 2017 года отмечает тенденцию к снижению цен, что позволяет приобрести жилье при умеренной плате. Спрос населения ограничен, а предложение постоянно растет. В Москве складывается такая ситуация:

Недвижимость все меньше интересует инвесторов и спекулянтов, планирующих вложить деньги в краткосрочной перспективе;
В отличие от рынка других городов, в столице большим спросом пользуется элитное жилье – застройщики возводят здания премиум класса. Так, в Раменках в скором времени появится свыше 140 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса;
Вкладывать деньги целесообразно на ранних стадиях строительства, так, в комплексе «Садовые Кварталы» цена метра изначально составляет 450 тыс. рублей, а на стадии готовности возрастает до 600 тысяч;
Качество объектов существенно улучшилось по сравнению с прошлым десятилетием. С ростом конкуренции растет и уровень комфорта – объекты комфорт-класса снабжены развитой инфраструктурой и необычными планировочными решениями;
Стираются границы между классами жилья, а приобрести квартиру уровня комфорт можно даже дешевле эконом-сегмента.
По-прежнему огромным спросом пользуются квартиры малой площади и соответствующей цены. Купить сразу большую и комфортную квартиру в Москве могут себе позволить далеко не все.

Ипотека – стоит ли брать в 2017 году?

Стоит ли жителям столицы покупать квартиры в ипотеку или лучше подождать следующего года? Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. Наиболее низкая ставка по ипотеке – 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка – 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно. Сегодня ипотечные ставки существенно снизились, а банки реализуют разнообразные схемы покупки объектов. Даже если в 2018 году ипотека окажется выгоднее, можно рефинансировать действующей кредит. Покупать жилье в ипотеку или лучше накопить нужную сумму? Безусловно, это решает каждый человек самостоятельно. Если вы нашли подходящую квартиру, которая вас полностью устраивает по цене, стоит взять кредит. Если же оптимальных предложений на рынке пока нет, можно продолжать копить. Правда, есть риск финансовых потрясений и потери сбережений, как это было в 2014 году. Тем, кто копит, лучше большую половину сбережений перевести в валюту и положить в Сбербанк или ВТБ – наличными в ячейку.

Что выгоднее: жилье за МКАД или в его пределах?

Если не принципиальна близость к центру, за МКАД можно подобрать массу интересных вариантов. К примеру, в Новой Москве в ЖК «Испанские Кварталы» за 6,5 млн. рублей реализуют трехкомнатные квартиры;
Если ищете жилье с развитой инфраструктурой поблизости, однокомнатные апартаменты – наиболее доступный бюджетный вариант. За 5,3 млн. можно купить студию на Ходынском поле с ТРЦ «Аквапарк», школами и детскими садиками поблизости;
Вторичное жилье реализуется по цене, которая напрямую зависит от расположения здания и желаний собственника.

Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?

Вторичное жилье – 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
Новостройки эконом-класса – 100 тысяч;
Жилье сегмента комфорт – 120-140 тысяч;
Бизнес-класс – менее 200 тысяч.

Но говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду. Ждать резкого снижения цен в 2018 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от застройщика. Правда, обычно акции действуют не на весь объем квартир – гарантировать, что предложение вас устроит, нельзя. Не приходится рассчитывать и на существенное снижение цен – стоимость жилья и так предельно низкая, а учитывая постоянное подорожание земли, стройматериалов и возведения, застройщики просто не могут допустить еще больших скидок. Покупать квартиру в ипотеку сегодня действительно стоит, особенно, если ваши накопления растут недостаточно быстро. Если же вам удается откладывать не менее 100-200 тысяч в месяц, стоит подождать, чтобы не брать большую сумму в долг у банка. перспективы рынка недвижимости," >

Эксперты уверены, что рост цен на недвижимость продолжится, и этому будет способствовать новый закон, а люди, напуганные проблемами ТФБ, возвращаются к вложениям денег в жилье

Минувший 2016 год застройщики характеризуют, как вполне благополучный, особенно, на фоне кризисного 2015-го, отмечая при этом некоторое смещение спроса как в соотношении первички и вторичного жилья, так и в смысле метража и географии. Участники бизнес-бранча «Реального времени» утверждают, что, хотя чудес от 2017 года ждать и не стоит, рост, причем стабильный, все-таки будет: население страны, похоже, смирилось, с нынешним положением вещей, воспринимая действительность уже не как кризис, а как новую экономическую реальность.

Много маленьких, мало больших

2016 год прошел под знаком живого и, главное, платежеспособного спроса практически во всех сегментах недвижимости: миниатюрных студий и больших квартир, первичного жилья и квартир б/у.

Во многом рынок двигала программа государственного субсидирования части процентной ставки по ипотечным кредитам. По мнению директора агентства недвижимости «Премьер» Руслана Садреева, она перетянула со вторичного рынка на рынок новостроек порядка 20-25% покупателей. Его коллега по цеху, руководитель АН «Новостройки Казани» Олег Захаров уверен, что это явление временное, и в отсутствии господдержки спрос может сместиться в сторону вторичного рынка.

Эксперты отмечают некоторую перегретость рынка в сегменте маленьких квартир и студий - в стремлении сделать жилье доступным для как можно большего количества потенциальных покупателей, компании уменьшали квадратуру. Подогрел спрос и крах «Татфондбанка» - едва получив положенные 1,4 млн рублей компенсации, бывшие вкладчики банка вышли на рынок малогабаритного жилья. Директор АН «Премьер» вообще говорит, что самый большой спрос наблюдался в сегменте комнат - Садреев утверждает, что купить такое жилье сейчас почти не представляется возможным.

Обратная сторона явления - наметившийся недостаток на рынке двух- и трехкомнатных квартир. Подтверждая эту тенденцию, коммерческий директор компании «Камастройинвест» Наталья Зайцева сослалась на собственный опыт:

Конечно, в зависимости от сегмента и расположения дома, продажи могут идти по разным сценариям. Но в Авиастроительном районе сейчас наблюдается определенный дефицит комфортного жилья - по крайней мере, в нашем строящемся доме на улице Лукина «Красное яблоко», «трешек» не очень много, но расходятся они очень быстро.

По мнению Руслана Садреева, программа субсидирования ипотеки перетянула со вторичного рынка на рынок новостроек порядка 20-25% покупателей

Ссылаясь на обратную связь с покупателями, Зайцева констатирует дефицит хороших квартир и в центре города, однако там это связано больше с недостатком земельных участков, пригодных под строительство.

В то же время, эксперты отмечают и такой факт: тот, кто ищет, может найти себе квартиру даже в сданном доме, хотя в начале десятых, когда большая часть строящихся квартир продавалась еще на начальной стадии строительства, такую ситуацию представить себе было трудно. Гости бранча связывают это с тем, что с рынка ушло огромное количество инвесторов, которые и подогревали спрос: по подсчетам Олега Захарова, в общей массе покупателей их доля к настоящему времени сократилась с 50% до 5%:

Крупные компании, такие, например, как «Унистрой» или «Сувар девелопмент» в своей работе делали упор именно на инвесторов, а не на массового покупателя, - уточняет руководитель «Новостроек Казани».

Первичка будет дорожать, а вторичка под воросом

Участники рынка отмечают и наметившийся рост цен на жилье, сменивший почти двухлетнюю стагнацию. Медленно, но верно, квадратные метры в новых домах росли в цене в прошлом году. Столь же верно они будут расти и в 2017-м:

Связано это, во-первых, с тем, что люди привыкли к новым реалиям, научились в них жить, хотя потребность в новом жилье никуда не делась, - поясняет директор жилого комплекса «Острова» ГК ЖИК Владимир Михайлов. - Да, теперь у них меньше свободных средств, которые они могли бы вложить в покупку жилья, но это будет отыгрываться застройщиками - предложением с их стороны помощи с продажей вторичного жилья, с поиском дешевой ипотеки и т. д. В любом случае, уменьшения платежеспособного спроса мы не ожидаем. Во-вторых, выросла - как минимум на величину инфляции, себестоимость строительства, которую застройщикам необходимо «отбивать».

Характеризуя ближайшие перспективы рынка вторичного жилья, Руслан Садреев из АН «Премьер» отметил, что сейчас этот сегмент вошел в стадию определенного баланса:

Где родился, там и поселился

Мы уже отметили выше, что на рынке наблюдается оживление спроса на жилье в Авиастроительном районе. Эксперты признают - новую жизнь в площадку, ранее мало чем привлекательную, вдохнуло открытие станции метро «Авиастроительная». Теперь, мечтая об улучшении жилищных условий, люди мечтают улучшить их здесь же, в Авиастроительном районе.

По моим оценкам, в среднем цена на жилье в «Авиастрое» практически сравнялась с ценами на жилье, расположенное в округе улицы Чуйкова Ново-Савиновского района, - говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Радует риелторов и застройщиков и Кировский район: строительство новых дорог, в частности, реконструкция улицы Серова, вдруг сделало привлекательной жизнь и здесь. При этом старый Кировский район становится центром «большого» Кировского района, периферия которого - поселок Залесный, сейчас активно застраивается (здесь, напомним, возводятся жилые комплексы «Радужный» и «Салават купере»).

По мнению участников бранча, новая жизнь ждет район Горьковско-Аметьевского леса и улицы Родина (здесь, в частности, планирует реализовать жилой проект СК «Грань»). Довольно большие, но, правда, не близкие перспективы у района улицы Даурской, где сейчас сосредоточено большое количество участков под производственными базами. Небезнадежны и Салмачи, ныне задыхающиеся в пробках, но которые получат новое развитие с вводом в действие в начале 20-х годов транспортной развязки.

Вообще, эксперты отмечают довольно серьезный дефицит участков под жилое строительство. Вот что по этому поводу говорит руководитель отдела продаж СК «Грань» Ольга Волчкова:

Спрос на земельные участки со стороны застройщиков есть, но интересных участков, готовых к строительству - очищенных от построек, с готовой инфраструктурой, не так много. Да, много участков в промышленной зоне, но чтобы строить на них жилье, надо провести работы, которые займут не один год. К примеру, у нашей компании, планируются к строительству два дома в центре города, так мы уже больше года проходим с ними все необходимые инстанции.

Обновленный закон для застройщиков ударит по карману покупателей квартир

Начало года для застройщиков ознаменовалось очередными изменениями в федеральный закон о долевом строительстве - часть из них вступила в силу с 1 января 2017-го, отдельные поправки обретут законную силу с 1 июля. Это, напомним, уже 13-я редакция ФЗ-214, принятого в 2004 году.

На этот раз в закон внесено восемь основных положений. Все они вводят дополнительные инструменты защиты участников долевого строительства. Однако участники бранча были единодушны во мнении, что закон будет исполнен за счет средств самих же дольщиков - почти все нововведения увеличивают финансовую нагрузку на застройщика, а, значит, все они будут заложены в стоимость квадратного метра.

Пока рано говорить о том, как закон повлияет на рынок, - считает Ольга Волчкова. - Все изменения будут касаться только объектов, строительство которых запущенно после 1 января этого года. Так что более или менее четко судить об этом мы сможем, скорее, в 2018-2019 гг.

Остановимся же подробнее на некоторых новеллах закона.

Во-первых, отныне застройщики обязаны размещать в интернете расширенную информацию в рамках проектной декларации. При этом отдельно указывается на ответственность застройщика за предоставление неактуальной или недостоверной информации.

Но добросовестному застройщику и так нечего скрывать от своих покупателей, - говорит Волчкова.

В этой связи гости бизнес-бранча рекомендуют не ограничиваться изучением проектной декларации на сайте застройщика, а проверить компанию, которой человек намерен доверить свои деньги, более глубоко. К сожалению, громкое имя и долгая история пребывания на рынке уже не являются гарантией того, что дом будет достроен и люди въедут в новые квартиры: истории компаний «Свей» и «Фон» - наглядное тому подтверждение.

В этой связи я рекомендую посмотреть на финансовый и имущественный шлейф застройщика. Если он начинает слишком увлекаться приобретением непрофильных активов, это неизменно ведет к увеличению его кредитной нагрузки. В какой-то момент компания уже перестает принадлежать себе - она начинает принадлежать банку, - рекомендует Руслан Хабибрахманов.

Гарантии за свой счет

Во-вторых, законом предписывается создание компенсационного фонда (правда, в нормативном акте расплывчато сказано «может быть создан») - своего рода аналога АСВ для пострадавших банковских вкладчиков. «Кубышка» должна формироваться за счет обязательных взносов застройщиков, размер которых составляет 1% от стоимости каждого договора долевого участия. Суммы должны набежать немаленькие - по отраслевым оценкам, на всю страну порядка 30-35 млрд рублей. Однако в отличие от АСВ, размер компенсации не ограничен - потенциально обманутый дольщик должен получить все, что успел вложить. Впрочем, в каком банке все это будет храниться, каковы гарантии сохранности средств компенсационного фонда, а, главное, механизм получения средств дольщиками в случае возникновения проблем у застройщика в законе пока не прописано.

Новый закон, скорее всего, будет способствовать росту доверия дольщиков к стройке, но это доверие будет оплачено их же деньгами, полагает Владимир Михайлов

Компенсационной фонд приходит на смену, увы, не оправдавшему себя несмотря на всю благость намерений, механизму страхования ответственности застройщиков, введенному с января 2014 года. Поскольку закон обратной силы не имеет, новелла о страховании распространялась только на объекты, возведение которых началось в 2014 году - как раз на то время, когда застройщики к старту новых проектов относились крайне настороженно. Кроме того, сами страховые компании страхуют застройщиков в силу высоких рисков крайне неохотно.

Однако самая спорная, по мнению экспертов «Реального времени», норма - это вступающее в силу с 1 июля положении, в соответствии с которым строительная компания обязана привлекать средства граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Получить средства дольщика компания-застройщик может исключительно после передачи тому готовой квартиры. Застройщику остается только одно - проектное финансирование, что означает расходы на обслуживание кредита и девальвацию самой идеи долевого строительства, в рамках которой средства дольщиков используются застройщиком в качестве беспроцентной альтернативы банковскому кредиту.

Открывать эксроу-счета получат право только банки, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к кредитным организациям, где могут размещаться средства бюджета. Однако пример с Татфондбанком, в которой участие государства составляло более половины, наглядно свидетельствует о том, что «ничто не вечно под луной». Каким образом гарантируется возврат средств дольщиков застройщику в случае краха банка - этот вопрос пока не имеет ответа.

Застройщики найдут обходные пути

Принимая новый закон, государство пытается хоть как-то решить острейшую проблему с обманутыми дольщиками (по данным Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК, на 1 января 2017 года в России в стадии банкротства по договорам долевого участия находился 61 застройщик, на балансе которых в совокупности находится 50,9 тысячи недостроенных квартир - прим. ред. ), - уверена Наталья Зайцева из компании «Камастройинвест». - Полное или частичное блокирование в банке средств дольщиков - довольно распространенная в Европе практика.

Однако у России, как известно, «особенная стать» - мнение, что застройщики найдут способ обойти норму, в профессиональной среде распространено довольно широко.

Один из вариантов - это создание кооператива, достройка дома и продажа квартир только после его сдачи, - уточняет директор АН «Флэт».

Эксперты почти уверены, что нововведения в ФЗ-214 подтолкнут рынок к укрупнению: небольшие компании либо будут уходить, либо поглощаться крупными игроками.

Да, новый закон, скорее всего, будет способствовать росту доверия дольщиков к стройке, но это доверие будет оплачено их же деньгами - все связанные с новыми нормами издержки, которые будут нести застройщики, лягут в стоимость квадратного метра. А это как-то не очень вяжется с необходимостью сделать жилье доступным для большинства российских семей, декларируемой на самом высоком уровне, - полагает директор комплекса «Острова» ГК ЖИК Владимир Михайлов.

А что же дольщики? Рады ли они, наученные горьком опытом клиентов «Свея» и «Фона», новым гарантиям? По мнению участников бранча, в курсе нововведений пребывают пока самые «продвинутые». В качестве иллюстрации Михайлов приводит пример с женщиной - вкладчицей Татфондбанка, ставшей героиней видеосюжета: «Говорят, все вклады застрахованы, а куда идти за страховкой - никто не говорит».

Татьяна Колчина, фото Максима Платонова, видео Камиля Исмаилова

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, серьезно ужесточают требования к застройщикам. Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократить количество «долгостроев». Однако сами застройщики считают, что последствия изменений будут негативными - увеличится себестоимость строительства, появятся трудности с операционной деятельностью, что ударит даже по стабильным игрокам.

Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства многоквартирных домов. Строительный проект должен быть выделен в отдельную проектную компанию. Такая компания при этом должна отвечать жестким требованиям - иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м. Разрешение может быть получено только одно, что позволит проводить адресный контроль за каждым проектом.

Однако этот новый принцип «одно разрешение - один объект» осложнит деятельность крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов. Раньше из этой ситуации выходили просто - регистрировалось с нуля юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые удовлетворяют всем требованиям, не так много.

Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2-3 домов (как сейчас), а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно. Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.

Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым показателям. На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика - их также должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Необходимость аккумулировать на счете 10% от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставный капитал приведет к повышению себестоимости строительства.

Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей. В принципе можно ожидать в ближайшие годы как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Правда, большой проблемой на первых порах это не станет - рынок в настоящий момент перенасыщен, и в той же Новой Москве есть практически пустые дома, квартиры в которых продаются по минимальным ценам.

Усилится контроль за финансовой деятельностью застройщиков. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке (список банков будет публиковать Центробанк). Будут сокращены до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств - компании не смогут заключать сделки, не связанные со строительством. Банки будут жестко контролировать все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении операционной деятельности.

Можно отметить и позитивные моменты ожидаемых изменений. Сфера строительства очистится от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью сократит количество махинаций на рынке жилья. Однако негативный эффект может стать все-таки ощутимее - требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов. Возможным выходом станет переориентация отрасли на проектное финансирование, при котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.

Московские застройщики объяснили грядущий рост цен увеличением стоимости стройматериалов и отложенной инфляцией

Во второй половине 2017 года в России резко вырастет стоимость жилья, спрогнозировали крупные застройщики на форуме РБК «Недвижимость в России». К такому же выводу пришел заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. Девелоперы и представители власти объяснили свои ожидания растущими ценами на стройматериалы, ожидающимся дефицитом предложения и отложенной инфляцией.

Первая волна подорожания квартир наступит в конце лета 2016 года, предсказал председатель совета директоров инвестиционно-строительной компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Рост цен на строительные материалы уже работает - он подталкивает [финальные] цены на жилье вверх на 5–7%», - поддержал коллегу член правления девелоперской компании «Группа ЛСР» Иван Романов. «На этой неделе я направил письмо в Федеральную антимонопольную службу в связи с тем, что резко возросла стоимость стройматериалов. Например, арматура подорожала на 75%. Из-за этого вырастут цены на жилую недвижимость», - заявил Герман Елянюшкин.

Следующий виток подорожания квартир спровоцирует нехватка предложения, сообщили девелоперы, участники форума. «По моему мнению, сокращение объемов предложения сработает во второй половине 2017 года. Мы увидим прирост цены на 20–30%, - указал Иван Романов. - Так отыграется неисчерпанная инфляция, возникшая из-за долгого стояния цен, которое мы наблюдаем с прошлого года. Это как пружина, которая все сжимается и сжимается. Для потребителей важно не упустить момент, когда можно сесть и подпрыгнуть на этой пружине, получив большой доход от инвестиций в недвижимость».

Снижение предложения будет вызвано тем, что в условиях кризиса девелоперы замораживают или уменьшают метражи новых проектов, разъяснил председатель совета директоров девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. «Объем начатого строительства в 2016 году на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Упали цены - упала и инвестиционная привлекательность. Эта ситуация продлится долго, разворачивать такие тренды непросто. Ситуация изменится не раньше 2017-го или даже 2018 года. К этому времени тенденция переломится: количество предложений на рынке окажется столь маленьким, что цена резко пойдет вверх», - заявил Казинец.

Удорожание квартир через два года может достичь 100%, убежден глава компании «Баркли». «Вспомните 2007 и 2008 годы: тогда за полтора года цены на жилую недвижимость в стране удвоились. Мы запросто повторим эту ситуацию и увидим, как всего за один год цены на недвижимость в России вырастут в два раза», - заключил Казинец.

Словосочетание «неустойчивое восстановление» лучше всего подходит для описания итогов 2017 года на московском рынке жилья. Сегмент новостроек в «старой» Москве уверенно рос на протяжении всего года. Однако внимательное изучение внутренней структуры его роста и ситуация в других сегментах и разных районах пока не дает возможности зафиксировать уверенный тренд на восстановление рынка недвижимости в Московском регионе в целом. Аналитический центр ЦИАН проанализировал, какие индикаторы рынка недвижимости выросли, какие снизились, а какие практически не изменились по итогам 2017 года.

Индикаторы рынка, демонстрировавшие рост в 2017 году

Выросли темпы продаж в новостройках, выручка застройщиков и средний чек на первичном рынке в Москве в «старых» границах

Рекордный рост числа сделок на столичном рынке новостроек обеспечили, прежде всего, ЖК комфорт-класса в периферийных районах Москвы в «старых» границах (+37% по числу сделок, +44% по выручке по отношению к аналогичному периоду 2016 года в муниципалитетах столицы за МКАД). Оптимум в сочетании цен квадратного метра, наличия метро, сложившейся инфраструктуры и столичного статуса определили наиболее высокую концентрацию сделок именно в этих ЖК. Из топ-5 лидеров по темпам продаж среди всех ЖК столицы 4 объекта находятся за МКАД, но в границах города до расширения 2012 года.

В Митино, Солнцево, Северном, Бутово, Некрасовке за счёт этих проектов комплексной застройки («Лучи», «Северный», «Мещерский лес», «Гринада», «Столичные поляны», «Некрасовка») в среднесрочной перспективе может измениться не только внешний облик части кварталов, но и структура социального состава этих муниципалитетов в целом.

Выросла по итогам 2017 года и средняя стоимость реализованного объекта недвижимости в пределах Москвы. Важный вклад в рост этого показателя внесло восстановление спроса в объектах премиум-класса (в январе-ноябре 2017 года в них было реализовано 827 лотов, в 1,5 раза больше, чем в аналогичный период 2016 года).

Увеличилась доля сделок в застройщиках-лидерах и их крупнейших жилых комплексах

Продажи в строящихся новостройках в Московском регионе все сильнее концентрируются у лидеров рынка (как среди застройщиков, так и в отдельных ЖК). Это может снизить выручку застройщиков проектов «второго эшелона», что несет риски для восстановления рынка. В Москве на топ-10 застройщиков приходится 54% сделок, в Новой Москве 93%, в Московской области 62%. Год назад аналогичные показатели составляли 51%, 91% и 51% соответственно.

Топ-10 ЖК Москвы в старых границах концентрируют 31% регистраций ДДУ, в Новой Москве 76%, в Московской области 28% (аналогичные параметры 2016 года - 27%, 74%, и 24%).

На 10-х-20-х местах в рейтинге по темпам продаж находятся крупные проекты заметных застройщиков, но темпы продаж в них в абсолютном выражении невысоки; скорость реализации квартир в них не позволит реализовать большинство корпусов этих ЖК внутри стандартного 3-летнего девелоперского цикла, что приведет к формированию нереализованных остатков у застройщиков после сдачи объекта.

Выросла доля ипотечных сделок во всех сегментах рынка и локациях

Доля ипотечных сделок на рынке новостроек в 2017 году стабильно увеличивалась во всех сегментах и локациях. По рынку в целом она выросла с 41% в феврале до 53% в ноябре. В отдельных ЖК в Московской области на сделки с использованием банковского финансирования приходится более 2/3 сделок (лидеры - ЖК «Видный Берег», «Две Столицы», «Пятницкие кварталы»; в них в 2017 году было зарегистрировано 79%, 78% и 75% ДДУ от общего числа регистраций).

В Москве по доле ипотечных сделок лидируют ЖК «Лидер в Чертаново» (74%), «Ясеневая 14» (67%), в Новой Москве ЖК «Южное Бунино» (67%). Среди банков в Московском регионе уверенно впереди «Сбербанк» и ВТБ (46% и 30% сделок соответственно), банк «Возрождение» (5% регистраций ДДУ с ипотекой) занимает 3-е место.

Увеличились цены предложения на первичном рынке в большинстве локаций

Осенью 2017 года на рынке сформировался тренд «растут цены - растут скидки». Рост базовых цен по рынку в целом связан с меньшим числом корпусов, вышедших в этом году в реализацию на котловане по сравнению с прошлым. В результате средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 6% по отношению к декабрю 2016, аналогичный рост зафиксирован в столичных муниципалитетах за МКАД и в Новой Москве.

Одновременно с повышением базовых цен экспозиции стали расти и скидки. Если весной и летом 2017 года средний дисконт составлял 4-5% от прайс-листа, то к концу осени этот показатель вплотную приблизился к двузначным значениям.

Крупнейший застройщик московского региона компания ПИК предлагает покупателям новогоднюю скидку в 10%, что стало ориентиром и для других девелоперов. 10%-20%-е скидки в эконом- и комфорт-классе - косвенное свидетельство преждевременности запуска процесса органического роста цен некоторыми застройщиками; покупатель пока не готов переплачивать на затоваренном рынке, поэтому некоторые из опрометчивых решений по индексации цен приходится скрывать последующими акциями.

Выросли цены предложения на вторичном рынке в центре Москвы, а также в районах столицы за МКАД (включая Новую Москву)

Фиксация роста цен предложения на вторичном рынке - не более, чем статистическое упражнение. Внятное объяснение росту цен в экспозиции на вторичном рынке можно найти лишь в центре Москвы внутри Садового кольца, где к осени завершились масштабные работы по благоустройству. Зафиксированный рост цен в других локациях и типах метражей актуален лишь для параметров цен предложения.

Важный итог 2017 года - рекордно высокая величина поправки на торг. Она росла на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг., составив к концу года 9,6% в Москве, 7,7% в Московской области. Именно изменение коэффициента уторговывания будет адекватнее отражать динамику вторичного рынка в ближайшие несколько кварталов, а не привычные изменения цен предложения.

Выросли ставки аренды

На протяжении 3 последних лет (2015, 2016, 2017 гг.) арендаторы привычно пытались повышать цены в августе, но к зимним месяцам импульс первого месяца бизнес-сезона угасал и ставки зимой колебались вокруг сложившихся ценовых уровней (29-31 и 40-42 тыс. руб. для обычных «однушек» и «двушек» в спальных районах Москвы соответственно).

В этом году небольшой рост ставок аренды не исчерпал себя и к декабрю. На 2-3% выросли ставки практически во всех типах квартир и зонах Московской агломерации. Сильнее увеличились требования арендодателей 2-3-комнатных квартир в престижных районах, рост в эконом-классе выражен слабее.

Индикаторы рынка, снижавшиеся в 2017 году

Сократилось число новых проектов на первичном рынке

Ужесточение требований законодательства зимой 2017 года заметно сократило число новых проектов, выведенных в реализацию в уходящем году. К примеру, в Новой Москве за первые 6 месяцев этого года не стартовало ни одного нового ЖК. Концентрация потребительского спроса в московских ЖК снизила интерес застройщиков к проектам в Подмосковье.

В Московской области в 2017 году вышло в 2 раза меньше новинок рынка, чем в 2016 году, это приблизило к паритету по объему активного предложения между столицей и ее пригородами (42 тыс. лотов выведено в реализацию в Москве, 10 тыс. лотов в Новой Москве и 73 тыс. лотов в Московской области экспонируется в декабре 2017 года).

Упали объемы продаж и выручка застройщиков в Московской области

Рост числа сделок на рынке новостроек Москвы отмечается на фоне снижения интереса покупателей к объектам в Подмосковье. Эти процессы частично взаимосвязаны, так как именно масштабное освоение столичных промзон, строительство жилых комплексов на пустырях и резервных территориях на окраинах Москвы с привлекательным соотношением «цена/качество местоположения» привлек в эти локации тех, кто раньше мог ориентироваться только на Подмосковье или же вовсе не рассматривал сценарий покупки жилья, а предпочитал его арендовать.

Это привело к сжатию подмосковного рынка, выраженного как в снижении числа сделок, так и в падении выручки. Сильнее всего это отмечается в городах Среднего и Дальнего Подмосковья, снижается спрос на малоэтажные жилые комплексы.

Уменьшилось новое предложение на вторичном рынке жилья

На вторичном рынке число вновь выведенных в реализацию квартир в Московском регионе в целом в 2017 году сократилось на 15% (а в сегменте аренды на 25-30%). Отдельные локации (например, московские районы за МКАД) просели еще сильнее (на 24%). Частично это связано с изменением политики сайтов-интеграторов объявлений (растут цены размещения и качество модерации), что снижает вклад несуществующих квартир в объем предложения.

Но у этого есть и внутрирыночное обоснование. Долгосрочным трендом на российском рынке недвижимости становится снижение привлекательности квартир на вторичном рынке по сравнению с новостройками. Причина не только в более привлекательных предложениях по цене, но и в заметном росте качества продукта на первичном рынке на фоне морального и физического устаревания домов и кварталов советской постройки.

Индикаторы рынка, оставшиеся почти без изменений по итогам 2017 года

Цены в новых новостройках практически не меняются

Рост цен на всем рынке новостроек происходит, прежде всего, за счет повышений цен внутри отдельных корпусов при росте их строительной готовности. В 2017 застройщики очень аккуратно подходили к индексации цен. В Московской области рост цен в процессе строительства для корпусов, где в экспозиции находилось более 10 лотов в каждый из месяцев, составил 8,8% (на фоне аналогичного показателя в 2016 году в 9,4%). Т.е., даже на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры застройщики опасаются увеличивать цены из-за риска потерять клиента в условиях острейшей конкуренции с другими ЖК. Отсутствие органического роста цен заметно при сравнении средних цен по новым проектам (корпусам, стартовавшим в этом году).

В периферийных районах столицы и в 2016 и в 2017 годах девелоперы выводили проекты по 110-120 тыс. руб. за кв. м. В Московской области в декабре 2016 года квадратный метр в лотах в корпусах, стартовавших в январе-декабре 2016, стоил 76,6 тыс. руб., в декабре 2017 года аналогичный показатель (стоимость метра в проектах текущего года) - 75,8 тыс. руб. В новых проектах меньше выражен и разброс цен между секторами города. Жилые комплексы в восточных районах столицы остаются дешевле западных, но разница на протяжении последних лет сокращается. Развитие инфраструктурных проектов (МЦК, Третий пересадочный контур метро, хордовые автомагистрали), освоение промзон выравнивает многолетние различия в уровне престижности западных и восточных районов Москвы.

Объем активного предложения на первичном рынке стабилен

Несмотря на сокращение объема нового предложения, число лотов, находящихся в активной реализации (уникальных квартир в прайс-листах застройщиков и агентств) на протяжении года практически не изменилось. Это связано с большим числом квартир и апартаментов, находящихся у застройщиков в резерве. Часть этих объемов постепенно вводится на рынок, что держит его объем в диапазоне 125-130 тыс. лотов на протяжении всего года. Как и в течение всех последних лет, на рынке отмечается опасность затоваривания.

Существующий объем активного предложения и резервов может уйти с рынка по текущим темпам продаж за 30 месяцев в Москве в старых границах, за 11 месяцев в Новой Москве, за 20 месяцев в Московской области. Хотя указанные сроки выше (на 3-4 месяца по каждому субрынку), чем в начале года, но они все же укладываются в сценарий устойчивого развития рынка, так как не превышают чувствительный для него уровень в 36 месяцев (средний жизненный цикл девелоперского проекта).

Средняя площадь лота на первичном рынке перестала снижаться

Снижение средней площади квартиры (как в предложении у застройщиков, так и фактически проданных) сопровождало последние 3 года развитие рынка в условиях кризиса. Стремление увеличить долю более ликвидных студий и однокомнатных квартир для привлечения на рынок новых покупателей сделало средний метраж лотов в новостройках меньше, чем в советских панельных домах. Корпуса, полностью состоящие из лотов с минимально возможными площадями, могут быть потенциальными источниками формирования социально неблагополучной среды в среднесрочной перспективе.

В уходящем году средние метражи квартир практически не изменились, что уже можно считать позитивным индикатором. Участники рынка смогли в этом году реализовать больше полноценных квартир и апартаментов, чем в 2014-2016 гг. Решение о субсидировании ипотечной ставки для семей с 2 и более детьми в 2018 году может дополнительно увеличить спрос на 2-3-комнатные квартиры.