Как строят дороги

При строительстве новых автомобильных дорог и реконструкции существующих нередко возникают сложности, связанные с земельным вопросом. Проблема выкупа земель под транспортное строительство способна значительно увеличить стоимость будущей дороги, сорвать сроки начала работ. Из-за нее дорожников могут затаскать по судам и даже заставить их перенести место строительства.

О способах решения этой проблемы в интервью нашему журналу рассказал заместитель руководителя Федерального дорожного агентства Дмитрий ПРОНЧАТОВ.

— Дмитрий Евгеньевич, где при дорожном строительстве проблема выкупа земель встает наиболее остро?

— Сложнее всего земельные вопросы решаются при строительстве дорог в густонаселенной местности. Например, при подготовке инфраструктуры к сочинской Олимпиаде новые дороги приходилось прокладывать среди густонаселенных территорий. Из-за этого выкуп земель здесь весьма существенно влиял не только на стоимость строительства, но и на его сроки.

Приходилось выкупать огромное количество земельных участков и далеко не во всех случаях удавалось легко договориться с их собственниками: одни не соглашались с ценой выкупа, другие наотрез отказывались переезжать.

— И что же делать дорожникам, если с собственниками не удается договориться?

— В соответствии с действующим законодательством РФ, если земля попадает в полосу отвода при строительстве дорожных и инженерных объектов, она подлежит изъятию. Поэтому если с собственником земельного участка, по которому должна пойти дорога, не удается договориться без суда, то вопрос решается в судебном порядке.

В итоге, конечно, суд принудит собственника освободить землю, но это, понятное дело, скажется на сроках начала работ.

Сам механизм работы с собственниками такой. Мы предлагаем собственнику или пользователю земельного участка передать его нам за определенную цену, стоимость которой определяет нанятый застройщиком независимый оценщик. В случае если названная им цена устраивает собственника, мы выплачиваем ему деньги и забираем землю.

Бывает, что вместо денег мы предлагаем квартиры или аналогичные по характеристикам объекты недвижимости, которые находятся в другом месте. Стоимость каждый раз рассчитывается индивидуально исходя из размеров участка, уровня его благоустройства и находящихся на нем строений. При этом в зачет стоимости включаются не только строения, но и все растущие на участке плодовые деревья.

Лично я не знаю случаев, когда назначенная цена за землю была бы ниже среднерыночной. Не помню и такого, чтобы людям предлагали переехать в некачественное жилье. Например, в Сочи для тех, кто сетовал, что им некуда переехать, чтобы жить поблизости от своего прежнего жилья, был построен отдельный новый поселок.

Нередко из-за сжатых сроков собственникам платили даже больше рыночной стоимости. Но при этом все равно попадались люди, которые чисто в спекулятивных целях настаивали на нереальных ценах. Из-за жадности этих господ было возбуждено немало уголовных дел о сильно завышенной стоимости выкупа, каждое из которых, естественно, влияло на сроки строительства.

Впрочем, справедливости ради следует признать, что в местах прохождения будущей дороги встречаются как сараи стоимостью не более 100 тыс. руб., так и по-настоящему шикарные дома с садом и пристройками, цена которых исчисляется десятками миллионов.

— Выходит, если в месте прохождения дороги расположено много добротных домов, то их выкуп становится основной статьей расходов?

— Да, в этом случае расходы на выкуп будут просто колоссальными. Поэтому при проектировании дорог прохождение трассы стараются спроектировать таким образом, чтобы здесь было как можно меньше расселений.

Нередки ситуации, когда за счет обхода частных земельных участков трасса получается длиннее и, соответственно, дороже в строительстве. Но из-за отсутствия необходимости в расселении, ее строительство обходится дешевле. И основная экономия тут выражается не столько в деньгах, сколько во времени.

Ведь всегда попадаются граждане, которые наотрез отказываются переезжать. Поэтому если есть возможность не переселять людей, мы стараемся этого не делать.

— Но ведь решение одной земельной проблемы может породить другую. Скажем, если проект предусматривает обход частных земель и прохождение дороги через лес, то возникает проблема с передачей земель лесного фонда в собственность дорожников?

— Да, Вы правы. И это тоже непростой вопрос, его решение требует времени. Напомню, что лесной фонд является защищенной законом землей, у которой особый режим использования, сохраняющий заповедники и леса. Это нужно, чтобы наши леса не убывали по незаконным и необоснованным причинам. Строительные работы на этих землях строго регламентируются законодательством.

Но существует предусмотренная законом процедура, в рамках которой данные земли могут переходить в наше управление — под дорожное строительство. Строить дороги на таких землях, хоть и с рядом ограничений, но можно, а их передача в наше пользование происходит на безвозмездной основе. Но процедура эта долгая, требующая массы согласований и оформления множества документов.

— А что Вы можете сказать по поводу проблем строительства дорог на землях, по которым проходят инженерные коммуникации?

— Да, такая проблема существует, и она тоже весьма непростая. Существуют различные механизмы ее решения. Когда мы строим или реконструируем дорогу, то переносим существующие под ней коммуникации либо выделяем деньги их собственнику, и он сам их переносит. Или находим иные способы договориться с собственником коммуникаций об их переносе.

Здесь есть свои подводные камни. Например, если мы реконструируем (расширяем) старую дорогу, то и проложенные под ней в свое время коммуникации тоже будут, разумеется, старыми, давно амортизированными. А укладывать-то вместо них надо новые, что, несомненно, влияет на стоимость строительства.

Причем на разницу в стоимости старых и новых коммуникаций придется платить налог. И в дальнейшем налог на имущество здесь будет больше, поскольку стоимость увеличивается. Понятно, что собственники коммуникаций, как правило, недовольны этим удорожанием.

То есть, с одной стороны, замена коммуникаций это благое дело, а с другой — определенные затраты. Ведь не дорожникам же платить эти налоги — это обязанность собственника.

Обо всем этом с ними часто приходится дискутировать.

— Есть ли здесь какие-либо нововведения или подвижки, которые уменьшили бы данную проблему или позволили решать ее более эффективно?

— Сократить количество злоупотреблений при строительстве помогает новое земельное законодательство. Теперь дорожники, определяя места строительства новой дороги или расширения уже существующей, имеют право резервировать эти земли под свои нужды, запрещая тем самым их выкуп.

Это очень важный механизм, и мы стараемся его применять так, чтобы не было спекуляций. Ведь нередко бывает, что, когда планируется строительство дороги, находятся деятели, начинающие скупать земли, по которым должна пройти будущая дорога, чтобы потом выставлять их нам на выкуп за большие деньги.

Как раз для исключения таких злоупотреблений и принят новый закон, в соответствии с которым мы стараемся как можно быстрее резервировать нужные нам земли.

— Разрешите уточнить. Каким образом упомянутые вами бизнесмены-спекулянты могут просить за свои земли гораздо большие деньги, чем они на них потратили, если перед выкупом происходит процедура независимой оценки их стоимости?

— Независимая оценка стоимости, конечно, есть. Но часто земля покупается при одних условиях, а продается уже при других. То есть сотка земли, находящаяся вдали от дороги, имеет одну стоимость, а когда эта же сотка земли получает статус земли транспорта, она автоматически вырастает в цене.

Особенно остро данная проблема стоит в Дагестане. Там недобросовестные владельцы таких земель не соглашаются с предложенными им суммами выкупов, обращаются в местные суды, и, к сожалению, результаты судебных решений нередко предписывают необоснованно огромные суммы выкупов. А потом нашим юристам приходится обжаловать эти решения.

К слову, в других регионах таких проблем нет. А вот в Дагестане владельцы идут в суд и с его помощью запрашивают просто-таки космическую сумму выкупа. Они приносят на заседания решения своих оценочных экспертиз, на проведение же наших экспертиз их суды соглашаются не всегда.

А порой встречаются и вовсе анекдотичные случаи. Например, когда арендатор на правах аренды пользуется федеральной землей или землей субъекта Федерации, то, согласно условиям договора, он должен освободить ее по нашему требованию. В свою очередь, мы, дорожники, при изъятии у него этой земли должны компенсировать арендатору понесенные им расходы, например на постройки на этой земле.

Так вот, на одном таком участке не было ни единой постройки: это было просто поле, которое арендатор использовал в качестве пастбища. И когда мы его попросили освободить территорию, он обратился в суд с требованием компенсации. Причем в исковом заявлении написал, что на данном участке он якобы планировал построить ферму, с которой в течение 10 лет рассчитывал получать немалый доход.

И суд, ничтоже сумняшеся, умножил названный им ежегодный доход с несуществующей фермы на 10 лет и потребовал возместить ему эти убытки, не соответствующие, на наш взгляд, реальной стоимости участка. Разумеется, обжалуя это решение, мы дошли до Верховного суда Республики Дагестан. И в итоге добились своего.

Честно скажу, работать в этом регионе очень непросто везде: на объектах ФКУ Упрдор «Кавказ», ФКУ Упрдор «Каспий» и др.

— Очень интересный случай Вы рассказали, Дмитрий Евгеньевич! Но наша беседа будет неполной без конкретных примеров того, на сколько именно процентов подготовка земель увеличила стоимость строительства той или иной дороги. Можете привести такие цифры?

— Да, могу. В 2015 году ФДА «Росавтодор» было утверждено 36 проектов строительства и реконструкции участков федеральных автомобильных дорог общей протяженностью 460,07 км, включая строительство 14,7 км искусственных сооружений (мостов и путепроводов). Суммарная стоимость реализации данных проектов — 154,5 млрд руб. в ценах III—IV квартала 2014 года.

Затраты по Главе 1 («Подготовка территории», включая компенсационные выплаты за изъятие земель и переустройство инженерных коммуникаций) составляют 11,5 млрд руб. (7,4 %). Стоимость затрат на подготовку территории в зависимости от особенностей расположения конкретного участка реконструкции очень сильно варьируется, часто — в десятки раз. Судите сами.

0,21% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги Р-257 «Енисей» Красноярск — Абакан — Кызыл — граница с Монголией на участке км 985+787-км 987+287 со строительством моста через р. Дыттыг-Хем на км 986+537, Республика Тыва».

0,35% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги Р-255 «Сибирь» Новосибирск — Кемерово — Красноярск — Иркутск на участке км 1152+000 — км 1155+000, Красноярский край».

21,3% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция автомобильной дороги А-105 подъездная дорога от Москвы к аэропорту «Домодедово»

30,8% от общей стоимости строительства на объекте «Реконструкция моста через реку Велинка на км 55+083 автомобильной дороги М-5 «Урал» Москва — Рязань — Пенза — Самара — Уфа — Челябинск, Московская область».

Так что, как видите, на разных объектах цифры очень сильно отличаются.

— Дмитрий Евгеньевич, в Вашем рассказе о выкупе земель все время фигурируют коммерческая или даже спекулятивная стоимость участков. Поэтому хочется уточнить: а разве по кадастровой стоимости дорожники земли не выкупают?

— Что ж, давайте разберемся. При изъятии земельных участков для государственных нужд РФ рыночная стоимость участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, в соответствии с федеральным законодательством, при определении размера возмещения в него включается:

• рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению;
• рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению;
• убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями этих участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с ними договорах;
• упущенная выгода.

Таким образом, как видим, при расчетах кадастровая стоимость земельного участка не учитывается, а рассчитывается именно рыночная стоимость. И в некоторых случаях рыночная стоимость может оказаться ниже кадастровой.

Что же касается таких понятий, как коммерческая и спекулятивная стоимость, то это бытовые определения, в основном используемые сторонами при ведении переговоров. Они не могут считаться объективными при определении стоимости возмещения. И нередко, в случае если компромисса относительно размера возмещения достичь не удалось, продавец называет свою стоимость коммерческой, а покупатель характеризует ее как спекулятивную.

— Теперь понятно. Кстати, часто говорят, что строительство дороги в России обходится значительно дороже, чем в Европе. Это так?

— Совершенно не так! Наоборот, стоимость самих СМР (строительно-ремонтных работ) у нас значительно ниже, чем за рубежом. Просто там считают по-другому.

Когда в Европе пишут сумму построенного километра дороги, то в эту сумму входит только цена самого строительства. А у нас в нее абсолютно все расходы, в том числе и на подготовку земель, о которой мы сегодня говорили.

Беседу вел Станислав ДОНИН